Договір оренди землі – цикл роз’яснювальних статей

Юрист АК «ПРАЙМ» Вадим ЯКОВЕНКО розпочинає цикл статей, в яких розкриватиме особливості та тонкощі законодавства і судовій практиці щодо укладання, виконання та оскарження договорів оренди землі державної чи комунальної власності.

Всім відома процедура укладання договору шляхом його підписання. Сторони договору засвідчують знак власної волі своїми підписами.

Проте, для деяких видів договорів такої процедури замало. Ні, я не натякаю на скріплення таких договорів кров’ю. Деякі договори за законодавством підлягають нотаріальному посвідченню та  проведенню державної реєстрації, зокрема і договори оренди землі.

Процес реєстрації договорів оренди закріплений в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який було прийнято в 2004 році. Як показує практика, договори оренди землі (особливо щодо великих земельних ділянок) протягом певного часу неможливо було зареєструвати в державному реєстрі. Цьому слугували: часте внесення змін до закону, створення нових органів реєстрації, передання функцій реєстрації іншим державним органам, перехід від документарного до електронного ведення справ, заміна програмного забезпечення для ведення реєстру або просто дуже жадібний реєстратор-корупціонер. Подекуди реєстрація договорів займала не один рік.

 З цим виникла ще одна проблема. З 01.01.2011 року набув чинності «грандіозний» Податковий кодекс України. В статті 288 Податкового кодексу України встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є «договір оренди такої земельної ділянки». Жодного слова про набрання договором юридичної сили, проведення державної реєстрації договору не має.

Якщо договір підписано, нотаріально посвідчено, але не зареєстровано, то чи виникають обов’язки за таким договором?

Працівники органів податкової служби трактують це по своєму і в один голос кажуть «ТАК», протягують податкове повідомлення-рішення та наполягають на сплаті орендної плати.

Але всім відомий факт, що основна функція фіскальних органів заповнити прогалини в бюджеті за рахунок беззахисних платників податку, не дивлячись на незаконність своїх дій.

Прошу відійти від площини податкового законодавства та звернутись зі мною до спеціальних законів, які врегульовують відносини щодо оренди землі та мають юридично більшу силу в цьому питанні, ніж Податковий кодекс України.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України).

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації (ч. 2  ст. 125 Земельного кодексу України).

Частиною 5 статті 126 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.

Крім того, відносини щодо користування земельною ділянкою врегульовані і Законом України «Про оренду землі», якими також передбачено, що договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації (ст. 18).

Тобто всі права та обов’язки за договором оренди землі виникають лише після його державної реєстрації. Наявність лише нотаріально оформленого договору оренди не є підставою виникнення обов’язків щодо оплати оренди та інших обов’язків за договором оренди.

Всі вимоги органів податкової служби в таких випадках є необґрунтованими,  незаконними та такими, що підлягають скасуванню. З цього питання мене підтримали також і судді Вищого адміністративного суду України у своєму нещодавньому незаангажованому рішенні.

Статтю підготував юрист АК «ПРАЙМ» Яковенко Вадим