РОЗМІР ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ ДЕРЖАВНОЇ АБО КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

Орендна плата є істотною умовою договору оренди. ЇЇ розмір формується на підставі законодавства та не є сталою величиною, що і пропонуємо дослідити.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 Податкового кодексу України, надалі – «ПКУ»).

Разом із цим, в пункті 288.5 статті 288 ПКУ зазначено, що розмір орендної плати встановлюється від 3% до 12 % від нормативної грошової оцінки (більше 12% у разі проведення конкурсу).

Тобто для встановлення розміру орендної плати повинна бути проведена грошова оцінка такої земельної ділянки. В іншому випадку є перспективи визнання такого договору недійсним, оскільки сторони не узгодили всіх істотних умов договору.

3% чи 12% від нормативної грошової оцінки?

Ставки земельного податку встановлюється органом місцевого самоврядування на підставі п. 24 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та в граничних розмірах встановлених ПКУ.

Всі питання щодо встановлення ставок слід з’ясовувати в місцевих органах самоврядування. Зазначу, що рішення про встановлення ставок повинно прийматись до «01» липня кожного року на майбутній рік. Якщо таке рішення буде прийнято пізніше, то в наступному році будуть застосовуватись ще попередні ставки.

Отже з’ясували, що на момент укладення договору оренди в договорі може бути встановлена чітка сума з урахуванням грошової оцінки та діючої ставки прийнятої органом місцевого самоврядування.

Але це не все, далі орендна плата може змінюватись. Розглянемо детально.

Орендна плата після укладання договору оренди може змінюватись лише у разі перегляду нормативної грошової оцінки земель або шляхом застосування коефіцієнта індексації.

Правові засади проведення оцінки земель визначені Законі України «Про оцінку земель». Нормативна грошова оцінка земельних ділянок згідно статей 15, 18 ЗУ «Про оцінку земель» проводиться:

- розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

- розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Стаття 18 ЗУ  «Про оцінку земель» не встановлює термінів дії такої документації, а встановлює обов’язок органів місцевого самоврядування на проведення нормативної грошової оцінки землі. Вказана позиція викладена у листі Держземагенства України від 28.01.2015 р. № 26-28-0.22-1539/2-15.

Тобто у разі відсутності нової нормативної оцінки землі, орендарям не слід самостійно проводити таку оцінку або виступати ініціатором її проведення, оскільки нова оцінка може значно збільшити розмір орендної плати.

На розмір орендної плати, крім проведення нової нормативної грошової оцінки землі, також впливає коефіцієнт індексації такої нормативної грошової оцінки.

В розумінні Податкового кодексу України орендна плата за землю державної або комунальної власності входить в поняття «плата за землю», а отже є місцевим податком.

Відповідно до статті 271 ПКУ базою оподаткування орендної плати є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації.

В різні роки розмір коефіцієнта індексації змінювався наступним чином:

- в 2010, 2011, 2012 та 2013 роках складав 1.0;

- в 2014 – 1.249;

- в 2015 році – 1.433.

- за 2016 рік коефіцієнт буде сформовано на початку 2017 року.

На останок зазначу, що розмір орендної плати не залежить від внесення змін до договору оренди. Орендар повинен самостійно вираховувати та сплачувати орендну плату з урахуванням ставок земельного податку встановленого органом місцевого самоврядування та коефіцієнта індексації. В іншому випадку податкова буде вправі звернутись до суду із стягненням недоплачених сум і це буде законно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Яковенко Вадим

юрист АК «ПРАЙМ»